黨的二十大報(bào)告重申“房住不炒”定位、再提“租購(gòu)并舉”政策，為我國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)一段時(shí)期的發(fā)展方向確定了基調(diào)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，明顯好于第二季度，但房地產(chǎn)主要數(shù)據(jù)繼續(xù)下行。其中，1月—9月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8%，全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下降53%，且已連續(xù)16個(gè)月下跌；國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)刷新2016年年初以來(lái)的最低水平；全國(guó)300城共推出住宅用地1.8億平方米，受地方政府持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度影響，土地出讓金同比止跌。

總體來(lái)看，第三季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是冬天，而政策面暖風(fēng)頻吹，尤其是降房貸利率、降公積金利率、換購(gòu)?fù)硕悺叭R發(fā)”，給市場(chǎng)筑底增添了希望。

7月28日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。保交樓成為供給端調(diào)控最重要的任務(wù)。

8月，住建部、財(cái)政部、央行等部門印發(fā)通知要求，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售、逾期、難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。各地紛紛設(shè)立地產(chǎn)紓困基金，其中河南省鄭州市基金規(guī)模達(dá)100億元。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，該基金理論上可撬動(dòng)800億元以上資金。

9月23日，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭已得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。這是自2020年8月房地產(chǎn)融資“三道紅線”政策出臺(tái)以來(lái)，監(jiān)管部門對(duì)房企過(guò)去兩年持續(xù)“降杠桿”的肯定。

9月底，中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)銀行等多家銀行傳達(dá)監(jiān)管部門通知，要求每家大行在年內(nèi)至少增加1000億元對(duì)房地產(chǎn)融資。

一系列政策措施初見效果。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月～9月，全國(guó)商品房銷售面積、銷售額同比降幅均有所收窄，且9月環(huán)比均有明顯增長(zhǎng)。

土地出讓方面，多地降低土拍門檻為房企拿地減負(fù)。河北省石家莊市宣布，新出讓的商品房項(xiàng)目用地不再配建保障性住房。在第三批次集中供地中，北京大部分項(xiàng)目不再設(shè)置“90/70”戶型限制要求，廣州取消“競(jìng)自持”環(huán)節(jié)，山東青島調(diào)減商住用地商業(yè)比例。

財(cái)政部9月24日出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》明確，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，民企、央企逐步退出后，地方國(guó)資在第三批次供地中接盤，在投資金額上占據(jù)了市場(chǎng)的半壁江山。然而，全國(guó)僅20%的城投公司具備房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和能力。

如果地方國(guó)企和城投平臺(tái)也放緩拿地，第四季度的土地市場(chǎng)或?qū)⒏拥兔浴?/p>

江蘇蘇州、河北廊坊以及山東濟(jì)南、青島等熱點(diǎn)城市繼續(xù)放松限售、限購(gòu)政策之外，相比供給端，第三季度需求端政策回暖的范圍更加廣泛，涵蓋降息、購(gòu)房補(bǔ)貼和政府購(gòu)買商品房作保障房等領(lǐng)域，顯示鼓勵(lì)成交的明確取向。

7月29日、8月24日、8月31日，三次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議均強(qiáng)調(diào)支持剛性和改善性住房需求，要求地方“一城一策”用好政策工具箱。

8月22日，央行宣布今年第三次降息，房貸利率低至4.1%。然而這并非最低，新低接踵而至。9月29日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布，6月～8月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市政府，可自主決定在2022年年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。據(jù)易居研究院智庫(kù)中心統(tǒng)計(jì)，全國(guó)70個(gè)大中城市中有23個(gè)城市符合此次新政的要求。武漢、天津、石家莊等城市迅速跟進(jìn)落實(shí)。

住房商業(yè)貸款利率調(diào)整的同時(shí)，公積金貸款利率時(shí)隔7年首次下調(diào)。據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，包括山東濟(jì)寧、廣東清遠(yuǎn)等在內(nèi)的多個(gè)城市在國(guó)慶假期下調(diào)了個(gè)人首套住房商業(yè)貸款利率，最低觸及3.7%的創(chuàng)紀(jì)錄水平。記者從多地住房公積金管理中心了解到，截至10月11日，包括北京、上海、廣州、深圳、武漢、鄭州在內(nèi)的多個(gè)一二線城市開始執(zhí)行新的貸款利率，即5年期以下（含5年）和5年期以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別下調(diào)至2.6％和3.1％。

此外，吉林長(zhǎng)春、廣西防城港、河南洛陽(yáng)、陜西漢中等多地密集發(fā)布房貸商轉(zhuǎn)公政策，以期利用商貸和公積金貸款之間的利差，有效降低購(gòu)房者的還款壓力。

9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告，明確自2022年10月1日至2023年12月31日，在同一城市范圍內(nèi)，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

“三箭齊發(fā)”之外，越來(lái)越多的城市發(fā)布了購(gòu)房補(bǔ)貼政策。據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，全國(guó)至少有116地對(duì)購(gòu)房人員給予現(xiàn)金補(bǔ)貼，有108地提出減免購(gòu)房契稅。截至10月8日，重慶、江蘇鹽城、浙江金華、四川綿陽(yáng)等47地最高給予100%契稅補(bǔ)貼。

北京國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)王小魯表示，假設(shè)到2035年我國(guó)城鎮(zhèn)化率再提高10個(gè)百分點(diǎn)達(dá)75%，城鎮(zhèn)人均居住面積提高到42平方米，充其量還需新建147億平方米城鎮(zhèn)住宅，平均分配到今后14年，每年只需新建10.5億平方米住宅，城鎮(zhèn)住房就將完全飽和。但是，“過(guò)去3年，平均每年新開工住宅面積15.9億平方米。今后房地產(chǎn)業(yè)哪怕只保持現(xiàn)有建設(shè)規(guī)模不再擴(kuò)大，平均每年都會(huì)有1/3新建住房過(guò)?！?。

盡管這種靜態(tài)估算未必準(zhǔn)確，但已有地方政府和國(guó)企出手購(gòu)買商品房。據(jù)中國(guó)政府采購(gòu)網(wǎng)顯示，自9月以來(lái)，吉林省通化市棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組、黑龍江省拜泉縣房屋征收中心、甘肅省臨洮縣住建局、貴州省都勻市住建局等，均發(fā)布了采購(gòu)商品房招標(biāo)公告，采購(gòu)用途則多與棚戶區(qū)改造安置房有關(guān)。公開資料顯示，8月，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)以公開招投標(biāo)方式征集收購(gòu)該市四環(huán)以內(nèi)10萬(wàn)套存量房源，用作人才公寓。據(jù)《鄭州日?qǐng)?bào)》9月21日?qǐng)?bào)道，第一批收購(gòu)2萬(wàn)套存量房源的目標(biāo)已基本完成。

多家媒體在報(bào)道中提到，相關(guān)保障房后續(xù)仍可由開發(fā)商再次銷售，所以政府采購(gòu)商品房更多的是穩(wěn)定市場(chǎng)的一種信號(hào)。

當(dāng)前，房地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期三項(xiàng)目標(biāo)中，最關(guān)鍵也最難實(shí)現(xiàn)的是穩(wěn)預(yù)期。從全球形勢(shì)看，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)要“以我為主”，不能僅僅寄望于貨幣政策調(diào)整。這就意味著，我們必須在已有調(diào)控政策的基礎(chǔ)上創(chuàng)新調(diào)控工具。

在這樣的背景下，各地推出的“帶押過(guò)戶”改革，引起廣泛關(guān)注。

據(jù)澎湃新聞報(bào)道，8月以來(lái)，廣州、珠海、昆明等10多個(gè)一二線城市出臺(tái)或?qū)嵤皫а哼^(guò)戶”新政。所謂“帶押過(guò)戶”，即存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無(wú)需先行還貸，即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立。在此之前，國(guó)內(nèi)二手房交易普遍要求賣方先解押才能辦理過(guò)戶手續(xù)，而解抵押則意味著需要還清按揭貸款。新模式為不動(dòng)產(chǎn)交易雙方減少了手續(xù)，降低了費(fèi)用，同時(shí)保證了銀行的利益不受影響，實(shí)現(xiàn)“三贏”。

最新消息是，江蘇日前出臺(tái)全國(guó)首個(gè)不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”省級(jí)層面規(guī)范性文件，意味著這項(xiàng)服務(wù)將在江蘇省全面推開。

另有兩項(xiàng)新政，也因給市場(chǎng)主體減負(fù)的出發(fā)點(diǎn)而受到關(guān)注，并得到業(yè)內(nèi)專家肯定。一項(xiàng)是10月1日起實(shí)施的《鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)條例》明確，企業(yè)申辦首次登記時(shí)可直接一并辦理在建工程抵押轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押、土地使用權(quán)抵押可直接轉(zhuǎn)在建工程抵押，為企業(yè)節(jié)省大量因過(guò)橋資金導(dǎo)致的額外經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。另一項(xiàng)是安徽合肥、海南鼓勵(lì)推行以銀行保函替代現(xiàn)金繳納土地出讓競(jìng)買保證金，減少企業(yè)資金占用，增加企業(yè)的資金流動(dòng)性。

觀察第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面和底層邏輯已經(jīng)發(fā)生變化，市場(chǎng)下行不僅是周期性的，也是結(jié)構(gòu)性的。從“房住不炒”的政策底線出發(fā)強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)”，調(diào)控政策措施基本在既有框架內(nèi)，以“松綁”為主，且主要針對(duì)存量市場(chǎng)。既有調(diào)控工具應(yīng)出盡出，其中不少政策力度之大為近年所未見，市場(chǎng)政策觸底回暖。各方對(duì)調(diào)控政策出臺(tái)、落實(shí)、擴(kuò)散高度敏感，隨著市場(chǎng)下行日久，應(yīng)做好創(chuàng)新調(diào)控工具的準(zhǔn)備。地方政府的市場(chǎng)調(diào)控，更多落腳在改善供求環(huán)境，激發(fā)市場(chǎng)力量。比如，鄭州綜合運(yùn)用司法、財(cái)稅、金融、供地、不動(dòng)產(chǎn)登記等調(diào)控工具，成為當(dāng)下房地產(chǎn)政策底如何向市場(chǎng)底傳導(dǎo)生動(dòng)的觀察點(diǎn)。

此外，關(guān)于“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，包含多層次內(nèi)涵。如何統(tǒng)籌市場(chǎng)與保障、買房與租房、增量與存量的資源配置，是亟待破解的課題，也可能成為調(diào)控政策出新的切入點(diǎn)。

記者：劉劍

新媒體編輯：劉瀟然